Nawet o 30 proc. większe przychody może przynieść wynajem mieszkania z rozbiciem na poszczególne pokoje. Do kosztów natomiast prawdopodobnie trzeba będzie zaliczyć konieczność częstszego przeprowadzania remontów oraz koszt w postaci czasu poświęconego na zarządzanie najmem. Mimo to gra jest warta świeczki.
Dzieje się tak dlatego, że stawki ofertowe czynszu za metr kwadratowy wynajmu pokoju są w dużych miastach średnio o około 20 – 30 proc. wyższe, niż w przypadku stawek za całe mieszkanie. Prawdopodobnie wynika to z tego, że w metrażu pojedynczego pokoju, łatwiej jest „ukryć” nieco wyższą stawkę za metr, a klient jest ją częściej skłonny zaakceptować, znając cenę całości.
W Warszawie przeciętne, ofertowe czynsze najmu mieszkań obecnie wynoszą około 45 – 50 zł za metr kwadratowy miesięcznie, tymczasem wynajem pojedynczego pokoju to koszt zazwyczaj 55 – 60 zł/ mkw., mieś. Jeśli przyjmiemy, że mamy dwóch wynajmujących, obu z 70 metrowymi mieszkaniami, ten pierwszy wynajmując 1 osobie, bądź parze może liczyć na przychód rzędu około 3100 – 3300 zł, natomiast ten drugi jeśli wynajmie wszystkie pokoje w mieszkaniu wielu różnym osobom uzyska orientacyjny przychód z tytułu czynszów najmu rzędu 4000 – 4200 zł miesięcznie.
Jak więc widzimy gra może być warta świeczki, choć należy sobie koniecznie uświadomić, że taka forma wynajmowania, będzie pochłaniać dużo więcej czasu, energii i prawdopodobnie kosztów związanych z amortyzacją mieszkania, niż wynajem jednemu najemcy całej nieruchomości.
Od strony formalnej wynajem na pokoje można rozwiązać w ten sposób, że podpisuje się umowy najmu poszczególnych pokoi z każdym z najemców z osobna, określając, że wszyscy po równo uiszczają swoją część opłat administracyjnych. Ponieważ zazwyczaj wynajem na pokoje dotyczy studentów, dla pewności ich wypłacalności można zażądać, by do umowy przystąpili rodzice.
Pewnym mankamentem takiej sytuacji będzie fakt, że prawdopodobnie w naszym mieszkaniu, najemcy dużo częściej będą rotować, więc siłą rzeczy umowy najmu będą podpisywane na krótsze okresy. Najlepiej tak „wycelować’ z terminami, by umowa kończyła się we wrześniu, kiedy żacy masowo szukają stancji. Choć rotacja oznacza, że często będziemy się mieszkaniem zajmować, daje też szansę – przy sprawnym zarządzaniu – minimalizacji okresów pustostanów. Jeśli jest wielu najemców, mało prawdopodobne jest by mieszkanie w całości stało puste.
Kolejna istotna kwestia, która będzie naszym kosztem, to amortyzacja nieruchomości. Przy wielu różnych osobach w mieszkaniu, będzie ono oczywiście „zużywać się” szybciej. Wynajem na pokoje może też wiązać się ze zniszczeniami itp. dlatego trzeba zwrócić uwagę na dokładny i szczegółowy protokół przekazania pokoju oraz precyzyjne zapisy w umowie określające odpowiedzialność za zniszczenia.
I na koniec jedna z najważniejszych spraw – wybór nieruchomości. Przyjmuje się, że najlepsze efekty finansowe w przypadku takiej formy wynajmu mogą dać mieszkania duże (określimy je tutaj na minimum 4 pokoje, 70 mkw.). Konieczny warunek to pełen rozkład, osobna łazienka i ubikacja. Oczywiście kluczem do powodzenia wynajmu będzie świetna lokalizacja nieruchomości. By nasza działalność była odpowiednio rentowna należy kupić też mieszkanie po okazyjnej cenie. Krótko mówiąc – mamy zarobić na transakcji już w momencie kupna. W przypadku dużych metrażów jest to o tyle łatwiejsze, że częściej stawki za metr kwadratowy takich mieszkań są nieco obniżone. Sprzedający obawiają się, że tego typu nieruchomości będzie trudniej zbyć.
Dobrych okazji cenowych trzeba szukać zazwyczaj na rynku wtórnym, w kamienicach (które cechuje zazwyczaj dobra lokalizacja), wśród mieszkań do remontu i w wielkiej płycie. Te wszystkie typy budownictwa dają nam szansę „ustrzelenia” taniego mieszkania, które idealnie będzie się nadawało pod wynajem.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN
