Czy wzrost stawek maksymalnych dla mieszkań kupowanych w ramach programu MDM zwiększy dostępność tych lokali? Odpowiedź jest przecząca – na większości rynków podwyżki są zdecydowanie zbyt małe, by zasadniczo wpłynąć na liczbę i lokalizację mieszkań z państwową dopłatą. Za to więcej pieniędzy można dostać.
Od pierwszego kwietnia obowiązują nowe limity cen programu. Wiadomość dla kupujących jest dobra – stawki na największych rynkach wzrosły. To szczególnie cenne informacje dla osób szukających mieszkań w Krakowie i Wrocławiu, bo tu limity były drastycznie niskie w stosunku do cen średnich. Niestety wydaje się, że skala podwyżek jest zbyt mała.
W porównaniu do pierwszego kwartału 2014 roku limity cen MDM wzrosły w następujących lokalizacjach: Warszawa ( z 5864,65 do 6126,9), Poznań (5604,5 do 5907), Wrocław (4774 do 4983,6), Kraków (4894,45 do 5013,8), Olsztyn (4730,55 do 4859,3), Szczecin (4339,5 do 4499), Rzeszów (4105,2 do 4337,3), Białystok (4225,1 do 4283,4), Kielce (4537,79 do 4549,2), Opole (4206,95 do 4213), Lublin (4230,48 do 4270,4). Na pozostałych rynkach limity albo się nie zmieniły, albo nieznacznie spadły.
Jak więc widzimy w większości miast wojewódzkich podwyżki są niewielkie i mieszczą się w przedziale od kilku do maksymalnie 300 zł za metr kwadratowy.
Co ciekawe – limity cen MDM poszły zdecydowanie w górę często na rynkach, gdzie dostępność mieszkań już wcześniej była dobra. Mowa tu przede wszystkim o Poznaniu, gdzie stawka wzrosła o 300 zł. Obecnie w stolicy Wielkopolski średnia cen ofertowych mieszkań z rynku pierwotnego wynosi w WGN około 5900 zł, a więc mieści się dokładnie w limicie cen programu. Poznań, oprócz Gdańska jest jednym z tych największych miast, gdzie dostępność lokali z dopłatą jest duża. W stolicy Wielkopolski szacuje się ją nawet na 30 – 40 proc. i co ważne łatwiej jest znaleźć mieszkanie w dobrej lokalizacji.
Na drugim biegunie cenowym mieliśmy do tej pory zarówno Warszawę, jak i Kraków oraz Wrocław. We wszystkich tych lokalizacjach dostępność mieszkań zasadniczo się nie zmieniła. Co prawda wykorzystanie MDM w stolicy jest duże, ale świadczy to głównie o popycie na lokale, a nie o ich dostępności. Klienci nadal muszą wybierać w dzielnicach bardziej peryferyjnych, takich jak Bemowo, Bielany itp. Średnia cenowa nowych mieszkań dla Warszawy wynosi bowiem około 7500 zł/ m kw.
Podobnie ma się sytuacja we Wrocławiu. Obecnie, w WGN przeciętne ceny ofertowe nowych lokali wynoszą około 6100 zł za metr. Podwyżka limitu MDM jest dosyć duża – bo wynosi 210 zł, jednak wydaje się, że w praktyce niewiele zmienia. Na podstawie obecnie zamieszczanych ogłoszeń można powiedzieć, że przedział cenowy, o którym mowa (4500 – 5000) ciągle dotyczy mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych, takich jak Brochów, Stabłowice, Maślice, Psie Pole czy Kiełczów. Zobaczymy, na ile deweloperzy będą potrafili urozmaicić swoją ofertę. Analogicznie jest w Krakowie, gdzie różnica między średnimi cenami ofertowymi (około 6700 zł/ m kw.) a limitem w MDM jest największa.
Tendencja podwyżek limitów cenowych programu może natomiast zwiększyć liczbę jego uczestników w województwach wschodnich, gdzie do tej pory była ona najniższa (na Podkarpaciu do końca lutego tylko kilkadziesiąt wniosków). Obecnie – w Rzeszowie limit został zwiększony o 230 zł, więc całkiem sporo, jak na ogólną skalę podwyżek. Podobnie ma się sprawa m.in. w Olsztynie, gdzie maksymalna cena metra kwadratowego wzrosła o 130 zł.
Pytanie, które zadają sobie eksperci, brzmi – czy obecne, drobne zwiększenie limitów cen w MDM to sygnał kontynuacji podwyżek i jak wpłynie to na cały rynek mieszkaniowy. Zdania na ten temat są podzielone – część obserwatorów rynku uważa, że wpłynie to w efekcie negatywnie na dostępność mieszkań, bo spowoduje podwyżki cen na całym rynku.
Dobra wiadomość natomiast jest taka, że przy nieznacznym wzroście stawek, klienci MDM będą mieli obecnie więcej pieniędzy do „wyciągnięcia” od państwa. Ma to znaczenie zwłaszcza w tym roku, gdy obowiązuje 5 procentowy wkład własny przy kredycie mieszkaniowym. Oznacza to, że więcej z owego 10 – procentowego dofinansowania do 50 m kw. lokalu (dla singli) zostanie w naszych kieszeniach i będziemy mogli przeznaczyć te pieniądze np. na wykończenie mieszkania.
Oczywiście, w związku z niskimi podwyżkami nie są to duże różnice. Maksymalnie można dostać około 1000 zł więcej (dla osób bez dzieci). Najwięcej dostaną od państwa mieszkańcy Warszawy, gdzie i limity MDM są najwyższe. Tutaj można otrzymać do 27 850 zł – dla singli i małżeństw bez dzieci, i prawie 42 tys. zł dla tych z dziećmi. Jeśli w rodzinie w ciągu 5 lat od kupna mieszkania pojawi się trzecie bądź kolejne dziecko, państwo wypłaci dodatkowe 14 tysięcy złotych.
Na drugim biegunie, jeśli chodzi o kwotę wsparcia, plasuje się ściana wschodnia, zwłaszcza poza miastami wojewódzkimi. W regionach takich jak Podkarpacie, województwo lubelskie i świętokrzyskie od państwa można dostać około 15 tysięcy złotych.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
