Prawidłowo przeprowadzony odbiór mieszkania zwiększa szansę na dochodzenie swych praw w przypadku wykrycia usterek i nieprawidłowości. By jednak tak było o procedurę obioru trzeba zadbać już na etapie umowy z deweloperem.
Chodzi o precyzyjne ustalenie standardu i wykończenia mieszkania oraz procedury odbioru. Do umowy powinien być dołączony plan lokalu zawierający dane dotyczące powierzchni, układu ścian, okien, ciągów instalacyjnych. Jeśli mieszkanie ma być wydane w formie pod klucz, powinniśmy mieć również podaną szczegółową specyfikację materiałów wykończeniowych podaną z parametrami dotyczącymi jakości czy też wskazaniami producenta.
Co do procedury samego odbioru – najlepiej by w umowie był konkretny termin, do którego mieszkanie musi zostać odebrane. Niedotrzymanie tego terminu skutkowałoby karami umownymi.
Należy również zwrócić uwagę na szereg zapisów, które czasami pojawiają się w umowach deweloperskich, które skutkują zmniejszeniem praw klientów, natomiast z punktu widzenia kodeksu cywilnego są niedozwolone.
W szczególności – nie może być zgody klienta na żadne zapisy, które z góry określają stan techniczny nieruchomości jako dobry i znany kupującemu jeszcze przed odbiorem. Podobnie nie należy zgadzać się na wszelkie formuły, które ustalają, że w przypadku braku obecności klienta odbiór mieszkania może być dokonany jednostronnie, czyli tylko przez dewelopera.
Nie można również zgodzić się na zapisy lub późniejsze ustalenia, zgodnie z którymi deweloper przerzuca część lub całość odpowiedzialności na wykonawców i wskazuje, by to do nich kierować swoje roszczenia. Zgodnie z kodeksem cywilnym to dłużnik odpowiedzialny jest za działania lub zaniechania tych z pomocą których wykonuje zobowiązanie, lub którym je powierza.
Gdy już dochodzi do odbioru mieszkania, pamiętajmy, by dokonywać go w dzień, przy dziennym świetle. Najlepiej też nie brać się za to samemu. Warto zadbać o obecność osoby z doświadczeniem budowlanym. Deweloper nie może sprzeciwić się takiemu postępowaniu klienta. Można np. zatrudnić inspektora nadzoru budowlanego. Koszt jaki poniesiesz będzie w granicach 200 – 300 zł.
Jeśli oględziny nie wykażą wad, usterek lub wykończenia odbiegającego od przyjętego w umowie skutkiem będzie podpisanie protokołu odbioru. Można też tak postąpić, gdy usterki są niewielkie. Pamiętajmy, że do protokołu wpisujemy wszystkie zauważone rzeczy. W przypadku drobnych wad można dać deweloperowi termin na ich naprawę.
Gdy usterki są poważne nie podpisujemy protokołu. W takiej sytuacji sporządza się protokół rozbieżności.
Co szczególnie ważne – deweloperzy – nawet jeśli procedura odbioru zostanie przeprowadzona z powodzeniem, nadal odpowiadają za ewentualne usterki wykryte później. Wtedy działa zasada rękojmi, pod warunkiem, że wada jest istotna oraz że klient o niej wcześniej (na etapie oględzin) nie wiedział. Jeśli np. był powiadomiony przez dewelopera, wykrył tę wadę samodzielnie a mimo to ją zaakceptował podpisując protokół, nie będzie mógł dochodzić swoich praw.
Jeśli jednak tak się nie stało po odbiorze deweloper nadal odpowiada na zasadach rękojmi za wady, które: zmniejszają wartość lub użyteczność mieszkania, w przypadku gdy mieszkanie zostało oddane w stanie niekompletnym, brak mu właściwości określonych w umowie oraz/lub ma wady prawne.
Gdy po przekazaniu mieszkania odkryjemy wady, by dochodzić roszczeń na zasadzie rękojmi mamy miesiąc od wykrycia usterki na powiadomienie dewelopera – najczęściej na piśmie. W wezwaniu musimy wyznaczyć firmie termin na usunięcie wad.
Marcin Moneta, Dział Analiz WGN
