Zamiana mieszkań to w Polsce ciągle jeszcze stosunkowo mało popularny rodzaj transakcji na rynku nieruchomości, tymczasem profity z niego płynące są istotne. Na zamianie mogą skorzystać wszyscy, także ci, którzy chcą sprzedać mieszkanie, by kupić inne. Dzięki transakcji zamiany zapłacą niższy podatek i mniejsze koszty dodatkowe.
Kto jeszcze na takie formie może skorzystać? M.in. tzw. frankowicze, ale też inni kredytobiorcy, których wartość mieszkań znacznie spadła. Mowa tu przede wszystkim o osobach, które kupowały mieszkanie na tzw. górce cenowej, czyli w latach 2007 – 2008. Dziś ich nieruchomości są niezbywalne, bez realizacji straty, a przecież sytuacja życiowa się zmienia. Stąd realna może okazać się zamiana.
Przykład: młode małżeństwo kupiło mieszkanie w dużym mieście. Z czasem ceny nieruchomości spadły. Mieszkania dziś nie można sprzedać za kwotę pozwalającą spłacić kredyt. Tymczasem na świat przyszły dzieci. Rodzina może więc np. szukać innej, większe nieruchomości w miasteczku satelickim do dużego miasta, gdzie ceny za metr kwadratowy są niższe. Dzięki temu może udać się zamienić nieruchomość na większą, która wystarczy jako zabezpieczenie kredytu. Należy w tym miejscu koniecznie zaznaczyć, że jeśli mamy nieruchomość obciążoną hipoteką nie możemy takiej transakcji przeprowadzić bez zgody i wiedzy banku i to on zdecyduje czy „nowe” mieszkanie będzie wystarczającym zabezpieczeniem.
Inna hipotetyczna sytuacja pokazująca korzyści z zamiany: osoba starsza została w dużym domu. Ponosi wysokie koszty utrzymania. Decydując się na zamianę na mniejsze mieszkanie, optymalizuje koszty i jeszcze może zyskać kwotę wynikającą z różnicy wartości.
Zamiana to też dobre rozwiązanie dla osób z niską zdolnością kredytową, ale też dla wszystkich, którzy planują sprzedać mieszkanie, by kupić nowe. Zamiast decydować się na dwie transakcje, lepiej przeprowadzić jedną – czyli właśnie zamianę. Jest prościej i taniej, bowiem płacimy niższy podatek.
Na czym polega różnica? Przy zamianie podatek od czynności cywilno – prawnych, 2 proc. – płaci się nie od wartości nieruchomości, a od różnicy między ich wartościami. Tak więc rozsądnie zaniżając wartość droższego mieszkania można obniżyć i tak już niższą kwotę podatku. Dodatkowy plus to tylko jedna umowa i koszt taksy notarialnej podzielony na pół. Warto więc zastanowić się bardzo poważnie – jeśli chcemy sprzedać dotychczasowe mieszkanie, by kupić nowe – czy nie ułatwić sobie życia i przy okazji nie zoptymalizować kosztów decydując się na transakcję zamiany. Wtedy powinniśmy na rynku wtórnym szukać od razu mieszkania które nas interesuje z opcją wymiany na nasze.
Jest też możliwość, jeśli nie ma żadnych dopłat, a mieszkaniazostały wycenione tak samo, na uniknięcie podatku w ogóle. Należy jednak uzasadnić tę sprawę już w akcie notarialnym, bowiem urzędy skarbowe będą zwracać na to uwagę. Jeśli zakwestionują wartość nieruchomości, same dokonają ich wyceny. Właścicielom przysługuje odwołanie. Powołuje się wtedy niezależnego rzeczoznawcę, ale jeśli jego wycena będzie wyższa o 33 proc., wtedy oprócz zaległego podatku zapłacimy także karę.
O czym musimy pamiętać decydując się na transakcję zamiany? Przede wszystkim o tym, że – będąc właścicielami – należy jej dokonać u notariusza. Reguluje ją zapis 603 kodeksu cywilnego. Jest to tzw. umowa wzajemna, dwustronnie obowiązująca. Tak jak każda umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości, wymaga ona formy aktu notarialnego. Akt notarialny będzie również konieczny jeśli np. zamieniamy mieszkanie na samochód.
W umowie musi się znaleźć oczywiście opis nieruchomości i potwierdzenie prawa własności. Warto zaznaczyć, że lokal powinien być przekazany zgodnie ze stanem z oględzin. Jeśli jest dodatkowe wyposażenie należy wyszczególnić jakie.
Zamieniać mieszkaniami mogą się również osoby, które nie mają prawa własności do lokalu – chodzi o mieszkania spółdzielcze lokatorskie czy też komunalne. W przypadku tych ostatnich zgodę musi wydać gmina. Trzeba wypełnić odpowiedni wiosek i okazać przydział. Oba mieszkania nie mogą mieć zaległości czynszowych. Czasem trzeba też uzasadnić konieczność zamiany np. zbyt małym metrażem, położeniem na wyższym piętrze przy zamieszkałej osobie starszej itp. Zdarza się, że trzeba podać także informacje o drugiej stronie transakcji (wysokość dochodów, liczba osób zamieszkujących itp.).
Gminy mają własne, odrębne uregulowania w tym zakresie, dlatego dobrze jest dowiadywać się bezpośrednio u źródła. W przypadku mieszkań lokatorskich spółdzielczych procedura jest podobna. Zgodzić się musi spółdzielnia mieszkaniowa. Należy złożyć wniosek. Jedna strona zrzeka się prawa do lokalu pod warunkiem uzyskania innego, druga strona robi to samo.
Warto na koniec dodać, choć wśród przeprowadzanych transakcji zapewne jest to już zupełna egzotyka, że jest też możliwość zamiany mieszkania np. własnościowego na komunalne. W takiej sytuacji również musi zgodę wyrazić gmina, ale umowa ma formę aktu notarialnego. Jedna strona uzyskuje prawo własności, druga prawo do najmu lokalu.
Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN
