Apartamenty na rynku pierwotnym – sprawdzamy ceny.

Rynek apartamentów i mieszkań segmentu Premium rozwija się w naszym kraju głównie w dużych miastach, gdzie stanowi od 2 do 6 proc. oferty deweloperskiej. Najdroższa jest oczywiście Warszawa, z cenami luksusowych mieszkań przekraczającymi 20 tys. zł. W pozostałych wiodących miastach regionalnych jest nieco taniej.
Rynek apartamentów w Polsce jako jedyny oparł się stracie na wartości mieszkań od czasu górki cenowej z lat 2007 – 2008. Co prawda sporo inwestycji sprzedawanych jako apartamentowych musiało „zejść z ceny”, ale najlepsze, rzeczywiście prestiżowe nieruchomości się obroniły. Zazwyczaj osiągają one wyceny o około 80 – 100 proc. wyższe od średnich cenowych dla danego rynku.
Przykładowo – we Wrocławiu za mieszkanie typu apartament należy zapłacić średnio około 10 – 12 tys. zł/ mkw. podczas gdy średnia cen na tym rynku wynosi około 6 tys.
Ciągle stosunkowo mały udział apartamentów w całej podaży mieszkań sprawia, że utrzymuje się wysoki popyt na nieruchomości luksusowe. W tym sensie kryzys na rynku deweloperskim podziałał oczyszczająco na ten segment. Odsiał projekty niższej klasy, które na potrzeby sprzedaży nazywane były tylko apartamentami. Niestety w Polsce ciągle (choć już coraz rzadziej) nadużywa się takiego pojęcia dla nieruchomości, które na nie po prostu nie zasługują.
Jakie warunki musi spełniać prawdziwy apartament. Tych jest oczywiście wiele. Przede wszystkim powinny to być nieruchomości duże, o powierzchni przynajmniej około 90 mkw. Powinna je cechować wysoka jakość materiałów i wykonania, duży taras, wysokie sufity, wysoka jakość części wspólnych, dodatkowe usługi (np. concierge, basen, fitness, siłownia, bilard, sauna itp.). Jednym z podstawowych wyróżników apartamentów jest świetna, niebanalna lokalizacja. Mowa tu zazwyczaj o ścisłym centrum miasta, lub dzielnicach przyległych do centrum, z lokalizacjami w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych. Są to więc niejako enklawy ciszy i spokoju – niewielkie strzeżone osiedla w samym sercu miasta jednak otoczone terenami zielonymi i rekreacyjnymi. W ścisłych centrach podobny efekt daje mieszkanie w wieżowcach. Oczywiście nieruchomości tego typu cechuje wysoki stopień bezpieczeństwa, całodobowy monitoring, ochrona itp. są w zasadzie standardem.
Największym rynkiem apartamentów pozostaje stolica. Tu też wybór typu nieruchomości Premium jest największy. Do czynienia mamy zarówno z mieszkaniami w wysokościowcach, jak i zabytkowych, odrestaurowanych kamienicach czy też w nowych apartamentowcach blisko terenów zielonych.
Jak już wspomniane zostało wcześniej – ofertowe ceny z rynku pierwotnego często przekraczają 20 tys. zł za metr kwadratowy. Czasem spotyka się oferty na poziomie nawet 30 tys. zł za metr, jednak polski klient nie kupuje snobistycznie. O wartości i popycie nie przesądza wysoka cena, stąd nieruchomości w górnych granicach cenowych sprzedają się ciężko. Przykładem tego były apartamenty Złotej 44 z bardzo wywindowanymi cenami, które jednak nie znalazły odbiorców.
Obecnie w Warszawie około 6 proc. oferty deweloperskiej stanową mieszkania luksusowe. To najwięcej spośród wiodących rynków.
Poza stolicą największy potencjał mają Kraków, Wrocław i Trójmiasto – zwłaszcza Gdynia. Ceny w każdej z tych lokalizacji są oczywiście niższe niż warszawskie. Mowa tu zazwyczaj o przedziale 10 do 15 tys. zł od metra kwadratowego. Rzadziej zdarzają się przykłady projektów, gdzie stawki przekraczają 20 tys. zł. Możemy tu wskazać choćby na wieżowiec Sea Towers w Gdyni, podobne ceny uzyskują też niektóre projekty w Krakowie – na Kazimierzu.
W Gdańsku za 100 metrowe apartamenty projektu Marina, zlokalizowane w sąsiedztwie terenów zielonych i blisko morza, trzeba zapłacić około miliona złotych. Stawki za metr kwadratowy wynoszą natomiast przeciętnie około 11 tys. zł. We Wrocławiu wśród realizowanych projektów jest natomiast m.in. osiedle apartamentowi na Biskupinie – jednej z najbardziej prestiżowych dzielnic miasta, z mnóstwem terenów zielonych. Tu stawki ofertowe za metr wynoszą około 9 – 10 tys. zł.
Warto wspomnieć również że spora część podaży apartamentów w Polsce przypada na kurorty turystyczne – zwłaszcza w miejscowościach nadbałtyckich i wiodących kurortach górskich. Ceny mieszkań o wysokim standardzie w takich lokalizacjach jak Świnoujście, Mielno, Zakopane czy Karpacz oscylują w przedziale 9 – 12 tys. zł za metr kwadratowy.
Poza wiodącymi aglomeracjami i kurortami rzeczywistość cenowa jest zupełnie inna. W miastach regionalnych, takich jak Łódź, Katowice, Szczecin za mieszkania segmentu Premium w wersji „pod klucz” płaci się około 7 – 8 tys. zł.
W związku z ciągle skromnym udziałem segmentu Premium w całej podaży na rynku pierwotnym, z pewnością popyt na mieszkania o wysokim standardzie będzie nadal rósł, choć nie należy przeceniać możliwości polskiego rynku. Przeceny przewartościowanych projektów z lat 2007 – 2008 oraz m.in. takich inwestycji jak Złota 44 pokazały, górne granice cenowe oraz preferencje polskich klientów, a ci – także zasobni – nie podejmują decyzji o charakterze snobistycznym i uważnie przyglądają się cenom.

Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN

Inne w tej kategorii...